Un propriétaire peut il récupérer immédiatement le logement en cas du décès du locataire ?

Un propriétaire peut il récupérer immédiatement le logement en cas du décès du locataire ?

Vous louez votre bien immobilier à un locataire qui décède au cours du contrat de location. C’est une situation que l’on envisage rarement, mais elle peut survenir. Vous demandez-vous si vous pouvez récupérer immédiatement votre bien ? La procédure change si votre locataire laisse ou non des héritiers et si le logement a été loué meublée ou vide.

Que devient le contrat de location si le locataire vient à décéder ?

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique le transfert du contrat de location lors du décès du locataire. Le bail est immédiatement transféré au profit de :

  • Son conjoint
  • Ses descendants vivant avec lui depuis au moins un an
  • Son partenaire de PACS
  • Ses ascendants
  • Son concubin notoire
  • Les personnes qui étaient à sa charge et qui vivaient avec le locataire décédé depuis au moins un an de sa mort

En l’absence de ces personnes, le bail de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Comment récupérer son bien immobilier lors du décès du locataire ?

En présence ou non d’héritiers, le propriétaire ne peut pas récupérer immédiatement son bien immobilier lors du décès du locataire.

Il doit suivre une procédure précise changeant selon la situation.

Deux cas peuvent se présenter :

  • Décès du locataire laissant des héritiers
  • Décès du locataire sans laisser d’héritiers

Récupérer son bien immobilier lors du décès du locataire sans héritiers

En l’absence d’héritiers, le bail de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le propriétaire ne peut toutefois pas débarrasser lui-même du mobilier. Il doit préalablement obtenir une décision de la justice suivant la procédure indiquée par l’article 1324 du Code de Procédure Civile.

Le bailleur doit avant tout déposer une requête auprès du Tribunal de Grande Instance du lieu de localisation du bien immobilier. Cette démarche ne requiert pas obligatoirement l’assistance d’un avocat.

Une fois saisi, le juge désignera un huissier de justice. Ce dernier se rendra sur place pour inventorier les meubles et les objets personnels du locataire décédé.

Ici aussi, deux cas peuvent se présenter :

  • Si les objets inventoriés sont considérés sans valeur marchande, l’huissier rédige un procès-verbal de carence. Le bien immobilier est alors restitué immédiatement à son propriétaire.
  • Si certains des objets inventoriés possèdent une certaine valeur marchande alors l’huissier décidera de les placer dans un garde-meubles. Le bailleur peut relouer le plus rapidement possible son bien. Faites appel à SOS DC pour nettoyer et désinfecter les lieux avant de le remettre à la location.

Qu’en est-il des frais générés par toutes ces opérations ?

L’enlèvement des meubles et leur entreposage dans un garde-meubles se font dans un délai minimum d’un mois suivant le décès du locataire. Ces opérations se font en présence de l’huissier de justice qui dressera ensuite un procès-verbal d’enlèvement. Il clôturera les lieux où sont stockés les meubles et en conservera les clefs. À la fin de toutes ces opérations, l’huissier de justice remettra les clefs du bien immobilier à son propriétaire.

Les frais liés à ces démarches, dont celui de l’huissier, du déménagement et de la location du garde-meubles, sont à la charge totale du bailleur. Il appartient ensuite au propriétaire de demander la nomination d’un curateur qui s’occupera éventuellement de la vente aux enchères des meubles.

Lors du décès du locataire, le propriétaire ne peut donc récupérer son bien qu’après un délai raisonnable d’environ trois à quatre mois.

Le propriétaire bailleur peut-il recouvrir les frais pris en charge ?

En l’absence d’héritiers, le bailleur devra saisir encore une fois le Tribunal de Grande Instance. Il devra demander la nomination d’un administrateur provisoire du service des Domaines pour gérer la succession.

Cet administrateur établira l’état du passif et de l’actif. Il lui incombe également de statuer sur le sort à réserver aux meubles entreposés. Leur vente aux enchères permettra de recouvrir les frais pris en charge par le propriétaire bailleur pour récupérer son bien immobilier.

Récupérer son bien immobilier lors du décès du locataire laissant des héritiers

Lors du décès d’un locataire, le contrat de bail est transféré à ses héritiers en vertu de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Toutes les personnes pouvant se prévaloir du transfert de bail de location doivent en faire la demande auprès du bailleur. Cette demande doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le nouveau locataire n’a pas à signer un autre contrat de location, car le précédent continue tout simplement en sa faveur. La situation change selon le type de location contractée :

Décès du locataire d’une location non meublée

Si le locataire décédé vivait seul alors le contrat de bail est résilié de plein droit. La famille du mort ou le notaire mandaté pour la succession doit en informer le bailleur en lui adressant un acte de décès.

C’est aux héritiers d’enlever les meubles et les effets personnels du décédé. La loi ne fixe aucun délai d’enlèvement. Ce délai génère cependant un droit à l’indemnisation d’occupation pour le bailleur de la part des héritiers. Cette indemnité d’occupation correspond au prix du loyer et des autres charges. La résiliation des différents contrats d’abonnement incombe aussi aux héritiers.

Il appartient également à ces héritiers de régler les éventuelles dettes du locataire décédé. Le dépôt de garantie du locataire peut aussi être utilisé pour rembourser la dette liée à la remise en état du bien suite à des constatations de dégradation lors de l’état des lieux de sortie. Pour s’assurer du bon état des lieux, recourez à l’expertise de SOS DC. Ces professionnels nettoieront et désinfecteront les lieux dans les règles de l’art.

Attention ! Si les héritiers refusent l’héritage, ils ne sont plus tenus de rembourser les dettes du défunt.

Décès du locataire d’une location meublée

L’article 1742 du Code civil indique que le contrat de location meublée ne se résilie pas avec le décès du locataire. Il est automatiquement transféré à ses héritiers.

Ils peuvent cependant résilier ce bail de location. Dans ce cas, ces ayants droit doivent suivre les démarches nécessaires de résiliation de contrat comme si elle est effectuée par le locataire lui-même.

La loi oblige les héritiers à notifier le propriétaire de leur décision de reprendre ou de résilier le contrat de bail de location. Cette notification se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de préavis d’un mois doit être mis à profit pour enlever les affaires du défunt. Après l’état des lieux de sortie, les héritiers vous remettront les clefs et les sommes restant dues seront réglées.

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